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楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

时间:11-24/2018 11:30 | 点击次数:

原标题:楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

2018年,在“房住不炒”主基调下,楼市调控不断深化,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,整体降温趋势持续。一直以来,北京土地市场都是房企争抢的高地,“僧多粥少”的情形可见一斑。2017年北京楼市经历了“3·17”限购政策后,土地市场“风景依旧独好”。2018年,在整体市场下行压力下,北京土地市场发生了哪些变化?

01 土地供应

2018年6月22日,北京市规划和国土资源管理委员会发布的《北京市2018年建设用地供应计划》。根据计划,今年北京建设用地计划供应总量4300公顷,住宅用地为1200公顷,与2017年度持平。根据计划,1200公顷住宅用地中包括商品住宅650公顷,保障性安居工程用地350公顷以及集体土地租赁住房用地供应200公顷。同时,供应计划提出,将压缩产业用地,引导“高精尖”产业入园入区,高水平建设“三城一区”,推进各产业园区高端化、特色化、差异化发展,促进职住平衡与产城融合。

从近来北京市土地招拍挂市场推出情况来看,2018年1-10月,受楼市深度调控影响,土地供应节奏整体呈放缓趋势。土地市场推出量和推出面积低于去年同期水平,呈下降趋势,推出土地均价和楼面均价增速明显下降。

表:2015-2018年1-10月北京市土地招拍挂市场推出情况

楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

截止10月底,2018年北京市共推出土地53宗,较去年同期减少41宗,同比下降43.62%;推出建设用地面积377.56万㎡,同比下降48.66%;推出规划建筑面积667.64万㎡,同比下降47.17%;推出楼面均价为18009.14亿元,同比小幅上升11.45%,增速下降;推出土地均价达34945.81元/㎡,同比上升25.55%,增速同比下降明显。

02 土地成交

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北京土地市场整体成交情况

从近年来北京市土地招拍挂市场成交情况来看,受限地价、限房价、竞自持、竟配建等严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓以及企业融资难度上升等多方面影响,2018年1-10月北京土地市成交遇冷,仅成交了50宗地,土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平,呈明显下降的趋势;成交楼面均价低于去年同期。开发商拿地愈发谨慎,高价地、地王现象不再。

表:2015-2018年1-10月北京市土地招拍挂市场成交情况

楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

截至10月底,2018年北京市共成功出让土地50宗,较去年同期减少35宗,同比下降41.18%;成交建设用地面积358.59万㎡,同比下降45.37%;规划建筑面积575.11万㎡,同比下降47.65%;成交总金额1093.53亿元,同比下降48.64%;平均楼面地价达19017.29元/㎡,同比小幅微降1.89%;溢价率低于去年同期13个百分点。

除此之外,2018年1-10月土地市场流拍现象明显增多。据统计,2018年前10月北京市共有7宗土地流拍,是2017年的3倍还要多,流拍宗数创2012年以来最高。其中6宗为住宅用地,分别位于丰台(3宗)、门头沟(1宗)、房山(1宗)、密云(1宗),1宗为F3多功能用地,位于朝阳。流拍建设用地面积36.96万㎡,起始总价235.02亿元。

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月度成交情况

楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

图2018年1-10月北京市土地成交情况

结合北京市1-10月成交土地情况分析,2018年前十月累计成交土地共计50宗,其中受2017年年底大量土地供应的影响,2018年1月份成交达16宗土地,占比为32%;上半年土地较为冷清,5月更是零成交;下半年以来累计成交土地19宗,占比为38%,土地市场开始回温。下半年以来土地供应力度有所加大,7月份成交4宗土地,8月成交2宗,9月成交7宗,10月成交6宗,成交的规划建筑面积波动上升,土地市场回暖迹象明显。

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分区域成交情况

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图:2018年前10月北京分区域土地成交情况

分区域来看,2018年前10月,北京主城6区中,丰台区、朝阳区、石景山区、海淀区有土地成交,成交规划建面142.88万平,较去年同期同比降低35.10%,占全市成交规划建面比重为24.84%,较去年同期提升4.8个百分点。

全市土地成交具体来看,大兴区土地成交规划建面达149.61万平,居全市首位,占全市土地成交规划建面的26.01%,较2017年同期下降6.79个百分点。昌平区土地成交规划建面次之,为58.51万平,占比提升6.82个百分点至10.17%。丰台区成交规划建面为52.87万平,居第三位,占全市的9.19%。

从成交金额方面来看,2018年前10月,大兴区成交金额同样居全市首位,成交金额200.64亿元,占全市成交金额的18.35%,较去年同期较低9.69个百分点。朝阳区成交金额为190.35亿元,占比同比增高6.2个百分点至17.41%,居全市次席。丰台区土地成交金额为129.97亿元,占全市的11.86%。

与去年同期相比,石景山区、延庆区、门头沟区、昌平区四个区域成交规划建面和成交金额较去年同期实现增长,其中石景山区土地成交规划建面和成交金额同比增幅最大,分别为169%和124%。2018年10月31日,中海+首钢联合体以底价48.34亿元拿下石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块R2二类居住用地。该宗地由多个地块组成,各地块适用政策不同。

1612-819、820地块为共有产权住房用地,房屋销售均价不高于40100元/平方米(含全装修费用)。1612-806、813地块为“限竞房”用地,以“控地价、限房价、竞自持”的方式出让,地块中商品住房销售均价不超过58802元/平方米,且最高销售单价不得超过61742元/平方米。

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不同性质用地土地成交情况

楼市调控加深,北京土地市场已悄然发生变化!

图:北京土地分用途成交规划建面占比情况

从成交土地用途类别来看,北京土地成交市场仍旧以住宅用地为主。2018年前10月,北京共成交34宗住宅用地,成交规划建面408.09万平,占比为70.96%;成交金额为981.35亿元,占比为89.74%。与去年同期相比,2018年前10月北京住宅用地成交占比有所上升,成交规划建面同比增长5.82个百分点,成交金额同比增长4.63个百分点。

此外,前10月北京商办用地和工业用地各成交8宗,其中商办用地成交规划建面95.69万平,较去年同期降低38.10%;工业用地成交规划建面71.33万平,同比降低66.65%。

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土地成交价格

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